生长·实践｜空置率57%的公寓，如何成为城市留才的强磁场
NO.1
一个全国性课题：
房子可以建，归属感建不出来
过去五年，长三角主要城市保障性租赁住房供给量持续扩大。各地相继出台政策，加快建设人才公寓、蓝领公寓、青年公寓。从数量上看，"住有所居"的目标正在逐步实现。
但另一组数据，却让这个成绩打了折扣。
多地保障性租赁住房长期面临出租率不足的困境——房源有空置，人才有需求，两者之间却存在明显错位。原因并不复杂：
建设思维解决了"有没有房"，却没有解决"好不好住"。
对于选择在一座陌生城市打拼的青年人才而言，他们真正需要的，从来不只是一张床、一把钥匙。他们需要的是：有人及时响应的服务、有温度的社区氛围、有归属感的生活空间。
而这些，是行政化管理模式难以提供的。
正因如此，国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出：要培育专业化、机构化租赁企业，推动保障性租赁住房市场化运营。
海宁，选择了提前行动。
NO.2
海宁的选择：公开引入专业运营
2025年，中梦集团首入浙江，落子海宁，一举承接5大人才公寓项目——国际、珑府、紫园、明珠、青云。
接手时的情况，并不乐观。
其中4个项目已对外运营一段时间，但整体出租率仅维持在43%左右；另有一个项目规模最大，333套全精装公寓，57-88㎡多种户型，272个停车位，15分钟生活圈配套齐全，硬件条件最好——却尚未正式对外运营，出租率为零。
超过半数的房间空置，意味着超过半数的人才服务能力被白白浪费。更重要的是：一个半空的社区，本身就无法提供归属感。
中梦集团由此正式介入，承接市场化运营服务。
这不是一次简单的委托，而是一次关于"保障性住房如何真正发挥留才功能"的主动探索。
NO.3
48天，五个维度系统重建
中梦进场后，没有用降价促租的粗放方式拉升出租率，而是从五个维度系统性地重建这个社区。
第一维度：硬件重建，先让房子"看起来有人管"
进场第一周，运营团队对全部空置房源逐一排查，完成精细化保洁，系统整改水电线路，消除安全隐患。全屋智能门锁改造同步铺开，接入统一智能管理系统——线上看房、签约、缴费、报修，全流程线上化，租客无需反复跑腿。社区道路、导视标识同步完善。
一个被认真打理的社区，从外观就能被感知。这是重建潜在租客信任的第一步。
第二维度：政企对接，打通稳定客源渠道
线下直接与海宁各产业园区企业HR建立合作机制，签订团体租赁协议，锁定批量稳定客源；同步对接海宁市人社部门，将新引进人才的住房安置需求与项目房源精准匹配，并打通人才政策补贴申领通道，让租客住进来就能拿到该拿的补贴。
这一举措，让项目从"等租客上门"，变成"主动对接需求方"。
系统线上录入租户签约合同
第三维度：激活存量，让43%的在住租客成为推广者
多数运营团队接手新项目，第一件事是找新客户。中梦反其道而行——先把已经住在这里的人服务好。
管家团队对全部在住家友逐一上门走访，清零历史积压报修，重建服务信任，组织首批社群活动，将原本互不相识的邻居连接起来。
在住租客的口碑，成为项目快速填满的重要推力。一个真实满意的租客，比任何广告都有说服力。
第四维度：差异化定价，让每类需求找到匹配方案
对全部户型按楼层、朝向、面积重构租金体系，使每套房源定价贴近真实市场预期。针对企业整租客户推出专属方案，针对长租客户提供定制化租期，不同背景、不同预算的租客，都能在这里找到适合自己的选择。
第五维度：20项免费便民服务，把社区变成生活
这是这套运营体系中，最能体现"留才逻辑"的一个维度。
中梦为青云公寓落地20项免费便民服务，分三大类别系统覆盖租客真实生活需求。
当一个年轻人在陌生城市里，发现有人帮他代收快递、借给他雨伞、在他生病时协助就医——这个社区，就开始变成他的"家"。
NO.4
“在这里我找到了归属”
数字是结果。真正重要的，是住进来的人说了什么。
来自马来西亚的Yi Wen，是青云公寓的住户。他说：
“一看到房间的布局和风格，就喜欢上了。海宁让我感到可以安心扎根发展。”
来自马来西亚的Yi Wen
而来自新疆的黄先生，是紫园的住户。他说：
“管家很贴心，日常活动丰富，邻居也很友善，在这里我找到了归属。”
来自新疆的黄先生
一个来自马来西亚，一个来自新疆。两个背景完全不同的年轻人，选择在同一个社区留下来，用同一个词描述他们的感受——归属。
这两句话，比任何数据都更直接地回答了城市人才工作的核心命题：人才为什么愿意留在一座城市？
不是因为补贴，不是因为房子够新，而是因为——这里有人认识他、有人关心他、有人和他一起生活。
NO.5
模式价值与可复制性
海宁青云公寓，是中梦模式进入浙江的第一站。但这套运营体系本身，已经在安徽多个城市经过了18年、多个项目的反复验证。青云公寓48天满租，对海宁的意义，不只是一个项目的出租率提升。
对存量资产： 43%→100%，原本沉睡的57%空置房间重新激活，城投资产运营效率得到实质提升，存量资产开始真正产生社会价值与经济回报。
对人才工作： 来自马来西亚、新疆等外地、外国的青年人才选择在此扎根，社区成为海宁吸引和留住外地人才的重要载体。一个有温度的社区，本身就是城市招才引才看不见却摸得着的软实力。
对政策落地： 青云公寓的实践，是海宁将国家保租房市场化运营政策真正落地的具体案例，也为后续更多存量保障性住房的运营改革，提供了可参考、可复制的路径依据。
这不只是一个项目做成了，而是一套方法论得到了验证。
人才竞争，已进入下半场。
上半场，城市比拼的是政策力度——谁的补贴更高、谁的公寓更新；下半场，城市比拼的是运营能力——谁能让人才真正住下来、留下来、愿意扎根。
一套房子能给人住所，但给不了归属感。
归属感，需要专业的人，用专业的方式，持续地运营出来。
海宁城家青年社区的实践证明：引入专业市场机构，通过公开竞争择优选择，是激活存量保障性住房、提升城市留才能力的有效路径。
中梦集团将持续以18年运营积累为支撑，与更多城市政府共同探索人才安居的长效路径——
让每一套保障性住房，都真正成为人才扎根城市的起点。
中梦集团
让人才，在城市生长
